Преобразования: от офисного помещения к «всему, что вам нужно»

Майк Огасапян

Сейчас мы вступили в период ощутимого беспокойства и неуверенности на рынке офисной недвижимости в Большом Бостоне и во всем мире. Новое исследование недавно показало, что к 2030 году около 1,4 миллиарда квадратных футов офисных помещений устареют. длинные узкие блоки с очень небольшой линией окон. Владельцы, кредиторы и местные муниципалитеты задаются одним и тем же вопросом: что нам делать со всем этим пустым пространством?

Чтобы посмотреть видеоинтервью о конверсиях, нажмите здесь или на изображение ниже.

Чтобы понять, куда движется рынок офисной недвижимости, нам следует сначала проанализировать, какая динамика привела к нынешнему избытку предложения здесь, в Большом Бостоне. Сегодня внутри I-495 общая площадь офисных помещений Бостона составляет примерно 110 миллионов квадратных футов, из которых около одной трети было построено после 1995 года. Кризис ссуд и сбережений начала 1990-х годов уступил место беспрецедентному спросу на офисы в эпоху доткомов. и вызвал большую часть переизбытка предложения, который мы наблюдаем сегодня.

По иронии судьбы, Интернет стал движущей силой избыточного предложения на обоих концах цикла, подпитывая высокий спрос, который привел к перепроизводству в эпоху Dot Com, а теперь является основной причиной отсутствия спроса благодаря появлению Zoom и Microsoft Teams. Теперь сотрудники с цифровыми технологиями могут работать практически где угодно, а тенденция к удаленной и гибридной работе заставила пользователей офисов сокращать размеры офисов и выбирать меньшие площади и краткосрочную аренду. Интернет дает, Интернет забирает.

Застройщики офисов и арендодатели Большого Бостона знали об этом еще до пандемии, поскольку за последние три десятилетия заполняемость офисов в пригородах составляла 83–85%. Модель работы на дому просто ускорила тенденцию для крупнейших пользователей офиса: технологических компаний. Для достижения долгосрочного эффекта потребуется полностью переориентировать большую часть существующих запасов на что-то другое.

Преобразование офисных зданий в лабораторные помещения становится растущей тенденцией. Только в субмаркете 128 Central с 2018 года более 12,8 миллиона квадратных футов существующих офисных помещений были преобразованы в лаборатории (Источник: RWHolmes). Офисные здания, построенные для технологических компаний в 90-х и начале 2000-х годов, обычно требовали достаточного количества электроэнергии для серверных помещений, загрузочных доков для отправки программного обеспечения, которое, возможно, необходимо было передавать через физические диски, а также расстояния между этажами, чтобы обеспечить циркуляцию воздуха в открытых офисных помещениях, которые Когда-то они были забиты рабочими кабинками — все эти атрибуты обеспечивали инфраструктуру, которую теперь можно использовать для предоставления помещений, готовых к использованию в лабораториях.

Крупномасштабная конверсия лабораторий уже давно набирает известность: сделки по аренде более 20 000 SF происходят быстрыми темпами до конца 2022 года. спрос в диапазоне от 5000 до 15000 SF для пользователей лабораторий в более легких масштабах. Это преобразование меньшего масштаба стало еще одним жизнеспособным вариантом для владельцев офисов. В 2023 году было заключено несколько сделок в этом диапазоне размеров, в том числе Blue Martin Labs переоборудовала бывший офис Государственного департамента доходов в лабораторию культуры крови и тканей в торговом центре 100 в Уобёрне, а Quantum Diamond переоборудовала аналогичное помещение в легкую лабораторию в 1466 Мейн-стрит в Уолтеме.

С другой стороны, спрос на гибкое пространство для различных целей неуклонно растет в течение последних пяти лет. Такие виды использования, как легкое производство, нелабораторные исследования и разработки, легкая сборка и экологически чистое складирование (например, медицинские приборы), сталкивались с трудностями при поиске полезного места в Большом Бостоне. Многие офисные здания можно легко переоборудовать для такого типа использования, особенно потому, что в них полностью контролируется температура, в отличие от большей части одноэтажных гибких зданий, которые просто обогреваются, а не охлаждаются.

Преобразование офисных помещений для гибкого использования несложно, если в здании достаточно электроэнергии и есть доступ к нагрузке. В некоторых случаях владельцы предпочитали установить грузовой лифт или создать дополнительные погрузочные платформы, чтобы привлечь пользователей на верхние этажи и обеспечить разделение. Самая большая когорта арендаторов в этом диапазоне размеров обычно составляет от 10 000 до 30 000 SF. Площадь пола многих офисных зданий Большого Бостона составляет от 50 000 до 60 000 SF. Пользователям не требуется почти столько же отделки, сколько необходимо пользователям лаборатории, и работа обычно включает в себя создание открытого пространства с плиткой VCT и удаление потолочной решетки в 60-80% пространства.